Bauturbo und § 246e: Wie Jan-Hendrik Goldbeck das Potenzial für den Wohnungsbau bewertet

Der deutsche Wohnungsmarkt im Jahr 2026 steht an einem entscheidenden Wendepunkt. Während der Druck auf die Ballungszentren durch den anhaltenden Bedarf an Wohnraum hoch bleibt, haben sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen massiv verändert. Ein zentrales Element dieser Transformation ist der sogenannte „Bau-Turbo“, der formal als Paragraph 246e in das Baugesetzbuch (BauGB) integriert wurde. Wie Haufe: Immobilien berichtet, bietet dieses Instrument erhebliche Chancen, um die schleppenden Genehmigungsprozesse der vergangenen Jahre zu überwinden. Jan-Hendrik Goldbeck, geschäftsführender Gesellschafter des gleichnamigen Bauunternehmens, betont in diesem Kontext, dass schnelles und bezahlbares Bauen auch unter den aktuellen Bedingungen möglich ist, sofern die konzeptionellen Weichen richtig gestellt werden.

Der Paragraph 246e BauGB: Ein neuer Motor für den Wohnungsbau

Der am 30. Oktober 2025 in Kraft getretene Paragraph 246e BauGB, im Branchenjargon oft als „Bau-Turbo“ bezeichnet, soll die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum radikal beschleunigen. Kern der Regelung ist die Möglichkeit für Gemeinden, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans zu verzichten. Ein Bebauungsplan (B-Plan) ist eine rechtsverbindliche Satzung einer Gemeinde, die festlegt, wie Grundstücke bebaut werden dürfen – etwa hinsichtlich der Höhe der Gebäude oder der Nutzung als Wohn- oder Gewerbefläche.

Normalerweise nehmen die Verfahren zur Erstellung eines solchen Plans mehrere Jahre in Anspruch, was Projekte oft schon in der Planungsphase unwirtschaftlich macht. Durch den Bau-Turbo können Genehmigungen nun deutlich schneller erteilt werden, sofern das Vorhaben dem Wohle der Allgemeinheit dient und bezahlbaren Wohnraum schafft. Die Bundesregierung verbindet mit dieser Maßnahme hohe Erwartungen: Allein durch Nachverdichtungsmaßnahmen – also das Bauen auf bereits genutzten Flächen, etwa durch das Schließen von Baulücken oder das Aufstocken von Bestandsgebäuden – rechnet der Bund mit bis zu 74.000 Anträgen jährlich.

Potenziale der Nachverdichtung: 625.000 neue Wohnungen im Visier

Das theoretische Potenzial dieser gesetzlichen Lockerung ist gewaltig. Eine Kurzstudie der Berlin Hyp AG untermauert die Bedeutung der Nachverdichtung für die deutschen Metropolen. Demnach könnten durch gezielte Maßnahmen im Geschosswohnungsbau – also dem Bau von Mehrfamilienhäusern mit mehreren Etagen – zusätzlich rund 625.000 Wohnungen entstehen. Diese Zahl verdeutlicht, dass das Problem oft nicht am mangelnden Bauland scheitert, sondern an der effizienten Nutzung bereits versiegelter Flächen.

Jan-Hendrik Goldbeck sieht hier eine große Chance für die Branche. In seinen Ausführungen wird deutlich, dass der Schlüssel zum Erfolg in der engen Zusammenarbeit mit den Kommunen liegt. Wenn Städte und Gemeinden den Spielraum des Paragraphen 246e mutig nutzen, können Projekte realisiert werden, die zuvor an bürokratischen Hürden gescheitert wären. Dabei geht es nicht nur um Schnelligkeit, sondern auch um die Skalierbarkeit von Wohnraum. Serielles Bauen, also die industrielle Vorfertigung von Bauteilen in Fabriken, die dann auf der Baustelle nur noch montiert werden, spielt hierbei eine zentrale Rolle, um die Kosten stabil zu halten.

Finanzierung im Jahr 2026: Die 3,85-Prozent-Marke als Kalkulationsbasis

Trotz der regulatorischen Erleichterungen bleibt die Finanzierung die größte Hürde für viele Bauherren. Im Februar 2026 liegen die Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite bei durchschnittlich 3,85 Prozent. Der Effektivzinssatz bezeichnet die Gesamtkosten eines Kredits pro Jahr, ausgedrückt in Prozent der Kreditsumme, und schließt neben dem Sollzins auch weitere Kosten wie Bearbeitungsgebühren ein.

Im Vergleich zu den extremen Niedrigzinsphasen der frühen 2020er Jahre stellt dieser Zinssatz eine deutliche Belastung für die Projektkalkulation dar. Er bedeutet, dass Investoren eine höhere Mietrendite – also das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis – erzielen müssen, um die Zinslast und die Tilgung des Darlehens zu decken. Dennoch bietet die Stabilisierung des Zinsniveaus um die 4-Prozent-Marke eine gewisse Planungssicherheit, die in den volatilen Vorjahren fehlte. Projektentwickler müssen nun jedoch genauer kalkulieren und können sich keine langen Verzögerungen mehr leisten, da die Zinskosten während der Bauphase (Bauzinsen) die Rentabilität schnell aufzehren können.

Hemmnisse: Warum der Turbo regional ins Stocken gerät

Obwohl der rechtliche Rahmen durch den Bund gesetzt wurde, hängt der tatsächliche Erfolg des Bau-Turbos massiv von der Umsetzung vor Ort ab. In Deutschland herrscht oft eine heterogene Verwaltungspraxis – das bedeutet, dass jede Kommune den Paragraphen 246e unterschiedlich interpretiert oder anwendet. Während einige fortschrittliche Stadtverwaltungen den Turbo nutzen, um dringend benötigte Quartiere schnell zu genehmigen, zögern andere aus Sorge vor juristischen Anfechtungen oder einer Überlastung der lokalen Infrastruktur.

Jan-Hendrik Goldbeck weist darauf hin, dass die rein gesetzliche Möglichkeit nicht ausreicht, wenn die administrativen Prozesse in den Bauämtern nicht mitziehen. Ein weiteres Hemmnis ist die oft fehlende Standardisierung. Wenn jedes Projekt trotz serieller Ansätze individuell und kleinteilig verhandelt werden muss, verpufft der Zeitvorteil des Bau-Turbos. Der Erfolg hängt also maßgeblich davon ab, ob es gelingt, eine „Kultur der Ermöglichung“ in den Genehmigungsbehörden zu etablieren.

Konzeptionelle Ansätze für bezahlbaren Wohnraum

Ein Kernpunkt der Argumentation von Goldbeck ist die Abkehr von rein handwerklichen Einzelstücken hin zu systemorientierten Lösungen. Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, muss das Gebäude als Produkt verstanden werden. Das bedeutet: Standardisierte Grundrisse und modulare Bauweisen reduzieren nicht nur die Planungskosten, sondern minimieren auch Fehlerquellen auf der Baustelle.

In Kombination mit dem Paragraphen 246e BauGB ergibt sich daraus ein mächtiges Werkzeug. Wenn eine Gemeinde auf den Bebauungsplan verzichtet, kann ein bereits fertig konzipiertes, serielles Wohngebäude theoretisch innerhalb weniger Monate genehmigt und errichtet werden. Dies senkt die sogenannten Baunebenkosten – also Ausgaben für Architekten, Gutachter und Genehmigungsgebühren –, die in Deutschland oft einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen. Für den Endnutzer oder Mieter bedeutet dies im Idealfall stabilere Mieten, da die Erstellungskosten pro Quadratmeter durch die Effizienzgewinne begrenzt werden.

Einordnung für Investoren

Für Investoren ergibt sich im Jahr 2026 ein differenziertes Bild. Der Bau-Turbo bietet zweifellos das Potenzial, Projekte schneller zur Marktreife zu führen und damit das Risiko langer Halteperioden ohne Cashflow zu reduzieren. Besonders die Nachverdichtung in A-Lagen – also den Top-Standorten in Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg – wird durch die neuen Regelungen attraktiver. Hier ist die Nachfrage nach Wohnraum so hoch, dass die stabilisierten Zinsen von 3,85 Prozent durch entsprechende Mietrenditen aufgefangen werden können.

Allerdings sollten Investoren die regionalen Unterschiede in der Anwendung des Paragraphen 246e genau beobachten. Ein Investment in einer Kommune, die den Bau-Turbo aktiv fördert, birgt deutlich geringere Genehmigungsrisiken als in Regionen mit konservativer Verwaltungspraxis. Zudem bleibt die Baukostenentwicklung ein kritischer Faktor. Zwar hilft die serielle Bauweise, die Kosten zu dämpfen, doch die Anforderungen an die energetische Sanierung und Nachhaltigkeit (ESG-Kriterien) steigen stetig. ESG steht für Environmental, Social and Governance und beschreibt Kriterien für umweltbewusstes, sozialverträgliches und ethisches Handeln von Unternehmen.

Die Chance liegt in der Skalierung: Wer Konzepte nutzt, die schnell und effizient umsetzbar sind, profitiert am stärksten von der neuen Gesetzgebung. Das Risiko besteht hingegen in einer möglichen Befristung der Sonderregelung oder in langwierigen Rechtsstreitigkeiten, falls Nachbarn gegen die vereinfachten Genehmigungsverfahren klagen. Eine sorgfältige Standortanalyse und die Prüfung der kommunalen Bereitschaft zur Anwendung des § 246e sind daher für jeden Investor unerlässlich.

Für eine individuelle Bewertung empfiehlt sich die Beratung durch einen qualifizierten Immobilienexperten oder Steuerberater.

Quellen

• Haufe: Immobilien
• Deutsche Bundesbank – Zeitreihe BBIM1.M.DE.B.A2C.A.C.A.2250.EUR.N, 2026-02
• bundesregierung.de
• destatis.de
• bundesbank.de
• bund.de
• bund.de
• kfw.de/)