Abschreibung bei Immobilien (AfA): So nutzen Vermieter den Steuervorteil

Die Investition in Sachwerte gilt seit jeher als stabiler Baustein des Vermögensaufbaus, doch erst durch das Verständnis steuerlicher Hebel wird aus einer Immobilie ein hocheffizientes Investment. Die abschreibung immobilien (afa): stellt dabei eines der mächtigsten Instrumente dar, da sie es Vermietern ermöglicht, die fiktive Wertminderung des Gebäudes steuerlich geltend zu machen und so die Steuerlast auf Mieteinnahmen massiv zu senken. In einem Marktumfeld des Jahres 2026, in dem die Finanzierungskosten für zehnjährige Wohnungsbaukredite bei etwa 3,86 % liegen, entscheidet die optimale Ausnutzung dieser steuerlichen Vorteile oft über die Rentabilität eines Objekts. Wer die Mechanismen hinter der Abnutzung für Abnutzung versteht, kann sein zu versteuerndes Einkommen legal reduzieren und gleichzeitig den Cashflow seiner Immobilie optimieren, ohne dass dafür tatsächliche Geldabflüsse für Instandhaltungen im selben Maße anfallen müssen.

Steuerliche Differenzierung zwischen linearer und degressiver Abschreibung

Das steuerliche Fundament für Vermieter hat sich durch das Wachstumschancengesetz signifikant gewandelt. Die abschreibung immobilien (afa): folgt heute zwei unterschiedlichen Pfaden, je nachdem, wann ein Objekt errichtet oder erworben wurde. Unter der AfA (Absetzung für Abnutzung) versteht man die steuerliche Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen voraussichtliche Nutzungsdauer. Für den Großteil des Bestandsmarktes, also Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2023 errichtet wurden, gilt die lineare AfA. Hierbei beträgt der Abschreibungssatz 2 % der Anschaffungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren. Dies bedeutet, dass jedes Jahr ein gleichbleibender Betrag von der Steuer abgesetzt werden kann.

Für neuere Projekte wurde dieser Satz jedoch auf 3 % angehoben, was die Abschreibungsdauer auf rund 33 Jahre verkürzt und somit die jährliche Steuerersparnis erhöht. Ein besonderer Fokus liegt im Jahr 2026 auf der degressiven AfA, die speziell zur Förderung des Wohnungsbaus eingeführt wurde. Die degressive Abschreibung erlaubt es, in den Anfangsjahren höhere Prozentsätze vom jeweiligen Restwert des Gebäudes steuerlich geltend zu machen. Konkret können für neu errichtete Wohngebäude, deren Baubeginn oder Erwerbsdatum zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt, im ersten Jahr 5 % der Investitionskosten abgeschrieben werden. In den Folgejahren werden jeweils 5 % des verbleibenden Restwertes angesetzt. Diese Regelung gilt ab einem Effizienzstandard 55, welcher beschreibt, dass ein Gebäude nur 55 % der Primärenergie eines vergleichbaren Referenzgebäudes benötigt. Da es keine Baukostenobergrenzen gibt, bietet diese Form der Abschreibung insbesondere bei hochwertigen Neubauten einen massiven Liquiditätsvorteil in der frühen Phase des Investments.

Bemessungsgrundlagen und die Trennung von Grund und Boden

Um die steuerlichen Vorteile korrekt berechnen zu können, ist eine präzise Ermittlung der Bemessungsgrundlage unerlässlich. Dabei muss beachtet werden, dass die abschreibung immobilien (afa): ausschließlich auf den Gebäudeanteil anwendbar ist, da Grund und Boden als nicht abnutzbar gelten. Im ersten Quartal 2026 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufimmobilien in Deutschland bei 2.950 Euro. Dieser Wert setzt sich jedoch aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen zusammen. Für einen Investor bedeutet dies, dass bei einem Kaufpreis von beispielsweise 300.000 Euro zunächst ermittelt werden muss, welcher Anteil auf das Gebäude entfällt. Nur dieser Anteil bildet die Basis für die jährlichen 2 %, 3 % oder 5 % Abschreibung.

Zusätzlich zum reinen Kaufpreis fließen die Anschaffungsnebenkosten in die Bemessungsgrundlage ein. Unter Anschaffungsnebenkosten versteht man Kosten, die beim Erwerb zusätzlich anfallen, wie beispielsweise Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungen. Bei Wohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis aktuell bei 2.703 Euro, während Häuser mit 3.197 Euro pro Quadratmeter zu Buche schlagen. Ein Investor, der ein Haus erwirbt, hat somit eine höhere absolute Basis für die Abschreibung, muss aber auch einen oft höheren Bodenwertanteil herausrechnen. Die Finanzverwaltung nutzt hierfür oft Arbeitshilfen zur Kaufpreisaufteilung, doch für Eigentümer kann es sinnvoll sein, bereits im Kaufvertrag eine realistische Aufteilung zwischen Grund und Gebäude vorzunehmen, um die steuerliche Abschreibungsbasis zu optimieren. Da steuerliche Regelungen individuell sehr unterschiedlich wirken können, empfiehlt sich die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater.

Synergieeffekte zwischen Finanzierungskosten und Abschreibungsvolumen

Die Rentabilität einer vermieteten Immobilie ergibt sich im Jahr 2026 aus dem Zusammenspiel von Mieteinnahmen, Finanzierungskosten und steuerlichen Abzügen. Ein zentraler Punkt sind dabei die Werbungskosten. Unter Werbungskosten versteht man alle Aufwendungen, die zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen dienen und vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden können. Neben der abschreibung immobilien (afa): sind dies vor allem die Schuldzinsen. Mit einem aktuellen Effektivzinssatz für Wohnungsbaukredite über 10 Jahre von 3,86 % (Stand Januar 2026) stellen die Zinsen eine erhebliche Position dar.

Wenn ein Investor die degressive AfA von 5 % nutzt, entsteht in den ersten Jahren nach dem Erwerb oft ein kalkulatorischer Verlust aus Vermietung und Verpachtung, obwohl die Mieteinnahmen die laufenden Kosten decken. Dieser steuerliche Verlust kann mit anderen Einkunftsarten, etwa aus nichtselbstständiger Arbeit, verrechnet werden. Dadurch sinkt die gesamte Einkommensteuerlast des Investors, was effektiv die Eigenkapitalrendite steigert. In einem Szenario, in dem die Zinsen bei 3,86 % liegen, wirkt die Abschreibung wie ein Puffer, der die Steuerbelastung auf die Mieteinnahmen neutralisiert oder sogar darüber hinaus Vorteile generiert. Es entsteht ein Liquiditätsvorteil, da das Geld, das sonst an das Finanzamt fließen würde, zur Tilgung des Darlehens oder für weitere Investitionen zur Verfügung steht. Eine individuelle Bewertung der eigenen Situation empfiehlt sich in jedem Fall — ein erfahrener Immobilienberater oder Finanzfachmann kann dabei unterstützen.

Neubauförderung und energetische Anforderungen im Fokus

Die aktuelle Gesetzgebung im Jahr 2026 setzt starke Anreize für den klimafreundlichen Neubau. Die Kopplung der degressiven 5%-AfA an den Effizienzstandard 55 verdeutlicht, dass steuerliche Vorteile zunehmend an ökologische Kriterien gebunden sind. Für Investoren bedeutet dies, dass die Baukosten für einen höheren energetischen Standard zwar initial höher ausfallen können, diese Mehrausgaben aber durch die beschleunigte Abschreibung schneller steuerlich refinanziert werden. Da die Regelung für Projekte gilt, die bis zum 30. September 2029 erworben oder begonnen werden, befindet sich der Markt 2026 in einer aktiven Phase der Umsetzung.

Im Gegensatz zur linearen Abschreibung, die über 50 Jahre (bei 2 %) oder 33 Jahre (bei 3 %) eine gleichmäßige Entlastung bietet, ist die degressive Variante ein Instrument für eine schnelle Kapitalrückführung. Dies ist besonders attraktiv in Zeiten, in denen die Baukosten durch hohe Standards gestiegen sind. Da keine Obergrenzen für die Baukosten pro Quadratmeter existieren, profitieren auch Projekte in Premiumlagen von dieser Regelung. Ein Investor muss jedoch kalkulieren, dass der Abschreibungsbetrag Jahr für Jahr sinkt, da er immer vom Restwert berechnet wird. Irgendwann unterschreitet der degressive Betrag den Wert, den eine lineare Abschreibung bieten würde. An diesem Punkt erlaubt das Gesetz den Wechsel zurück zur linearen AfA, um die steuerliche Entlastung zu verstetigen. Für rechtssichere Einschätzungen im Einzelfall sollte ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt hinzugezogen werden.

Einordnung für Investoren

Betrachtet man die Faktenlage im Jahr 2026, so zeigt sich ein differenziertes Bild für Immobilieninvestoren. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise von 2.703 Euro für Wohnungen und 3.197 Euro für Häuser bilden eine solide, wenn auch anspruchsvolle Einstiegshürde. Die Finanzierungskosten von 3,86 % für zehnjährige Kredite verlangen nach einer präzisen Kalkulation, bei der die steuerlichen Komponenten nicht nur ein "Bonus", sondern ein integraler Bestandteil der Renditeberechnung sind. Die degressive AfA von 5 % bietet hierbei eine signifikante Chance, die Liquidität in der kritischen Anfangsphase eines Investments zu sichern und die Steuerlast effektiv zu drücken.

Gleichzeitig dürfen die Risiken nicht übersehen werden. Die Bindung an energetische Standards wie den Effizienzstandard 55 erfordert Fachwissen und sorgfältige Planung, um die steuerliche Anerkennung nicht zu gefährden. Zudem ist die degressive AfA zeitlich befristet, was den Druck auf die zeitnahe Umsetzung von Bauvorhaben erhöht. Investoren müssen abwägen, ob die höheren Anschaffungskosten eines Neubaus durch die steuerlichen Vorteile der 5%-Abschreibung und die langfristig niedrigeren Energiekosten kompensiert werden, oder ob ein Bestandsobjekt mit 2 % oder 3 % linearer AfA und niedrigerem Einstiegspreis die stabilere Alternative darstellt. Die Entscheidung hängt stark vom persönlichen Steuersatz und der langfristigen Strategie ab. Eine individuelle Bewertung der eigenen Situation empfiehlt sich in jedem Fall — ein erfahrener Immobilienberater oder Finanzfachmann kann dabei unterstützen. Da steuerliche Regelungen individuell sehr unterschiedlich wirken können, empfiehlt sich die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Für rechtssichere Einschätzungen im Einzelfall sollte ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt hinzugezogen werden.