Mietrechtsreform 2026: Kabinett beschließt schärfere Regeln für Möblierung und Indexmieten
Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 ein weitreichendes Gesetzespaket auf den Weg gebracht, das die Leitplanken auf dem deutschen Wohnungsmarkt massiv verschieben wird. Mit dem Beschluss des sogenannten „Mietrecht II“-Pakets im Kabinett reagiert die Politik auf die anhaltende Knappheit in Ballungszentren und das Ausweichen vieler Vermieter auf bisher weniger regulierte Segmente. Wie Haufe: Immobilien berichtet, zielt die Reform primär darauf ab, bestehende Schlupflöcher der Mietpreisbremse konsequent zu schließen und die Transparenz für Mieter deutlich zu erhöhen. Die Mietpreisbremse ist ein gesetzliches Instrument, das bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegt, dass die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Das Gesetz wandert nun in das parlamentarische Verfahren, wobei die Kernpunkte bereits für hitzige Diskussionen in der Branche sorgen.
Transparenzoffensive bei möbliertem Wohnraum
Eine der zentralen Änderungen betrifft den Markt für möblierte Wohnungen. Bisher galt dieser Bereich oft als „Safe Haven“ für Vermieter, die die strikten Vorgaben der Mietpreisbremse umgehen wollten, da der Aufschlag für die mitvermieteten Möbel oft intransparent in die Gesamtmiete eingerechnet wurde. Damit ist nun Schluss: Vermieter müssen künftig in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt den Möblierungszuschlag gesondert und unaufgefordert gegenüber dem Mieter offenlegen. Der Möblierungszuschlag ist dabei der Anteil der monatlichen Miete, der explizit für die Nutzung der Einrichtungsgegenstände – vom Sofa bis zur Einbauküche – gezahlt wird.
Die Reform sieht vor, dass für voll möblierte Wohnungen eine vereinfachte Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden kann. Die Nettokaltmiete bezeichnet den Betrag, den der Mieter lediglich für die Überlassung der leeren Räumlichkeiten zahlt, ohne Nebenkosten wie Heizung oder Wasser. Sollte ein Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nachkommen und den Zuschlag nicht explizit im Vertrag oder einer gesonderten Mitteilung ausweisen, greift eine harte Sanktion: Die Wohnung gilt im Sinne der Mietpreisbremse rechtlich als unmöbliert. Dies bedeutet, dass der Vermieter keinen Cent für die Einrichtung verlangen darf, wenn die Basismiete bereits am Limit der Mietpreisbremse liegt.
Zusätzlich befindet sich eine noch strengere Regelung in der Diskussion. Falls der Zuschlag nicht über die Pauschale, sondern nach dem tatsächlichen Zeitwert der Möbel berechnet wird, steht eine Deckelung auf maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete im Raum. Der Zeitwert beschreibt den aktuellen Wert eines Gegenstandes unter Berücksichtigung von Alter und Abnutzung. Diese Maßnahme soll verhindern, dass minderwertige Möbel genutzt werden, um künstlich hohe Aufschläge zu rechtfertigen.
Indexmieten: Die Bremse für die Inflation
Ein weiterer Pfeiler der Reform betrifft die Indexmietverträge. Bei dieser Vertragsform ist die Mietentwicklung an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt, der die durchschnittliche Preisveränderung aller Waren und Dienstleistungen misst, die von privaten Haushalten in Deutschland konsumiert werden. In den letzten Jahren, geprägt von volatilen Inflationsraten, führten diese Verträge oft zu automatischen Mietsprüngen, die weit über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen.
Das Kabinett hat nun beschlossen, dass in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Kappungsgrenze für diese Erhöhungen eingeführt wird. Die Formel ist spezifisch: Steigt der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres um mehr als drei Prozent, darf der Vermieter nicht mehr die volle Steigerung an den Mieter weitergeben. Stattdessen soll die Hälfte des Anteils, der über die Drei-Prozent-Marke hinausgeht, unberücksichtigt bleiben.
Ein praktisches Beispiel verdeutlicht diesen Mechanismus: Angenommen, die Inflation (VPI) steigt in einem Jahr um 5,0 Prozent. Bisher konnten Vermieter die Miete um volle 5,0 Prozent erhöhen. Nach der neuen Regelung werden die ersten 3,0 Prozent voll angerechnet. Von den verbleibenden 2,0 Prozent (der Differenz zwischen 5,0 und 3,0) darf nur die Hälfte, also 1,0 Prozent, auf die Miete aufgeschlagen werden. Die Gesamterhöhung beliefe sich in diesem Fall also auf 4,0 Prozent statt 5,0 Prozent. Diese Regelung soll sowohl für bestehende Verträge als auch für Neuabschlüsse gelten, was für viele Haushalte eine spürbare Entlastung bei Inflationsspitzen bedeuten könnte.
Kampf gegen die Zweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung
Auch das Segment der Kurzzeitvermietungen rückt in den Fokus der Gesetzgeber. Bisher wurde Wohnraum, der „zum vorübergehenden Gebrauch“ vermietet wurde – etwa an Geschäftsreisende, Projektmitarbeiter oder Touristen –, oft von den strengen Regeln der Mietpreisbremse ausgenommen. Dies führte dazu, dass in Städten wie Berlin, München oder Hamburg regulärer Wohnraum zunehmend in kurzfristige Mietmodelle umgewandelt wurde, um höhere Renditen zu erzielen.
Die Reform "Mietrecht II" zielt darauf ab, diese Definition zu schärfen und die Ausnahmeregelungen einzuschränken. Ziel ist es, dass Wohnraum, der faktisch der langfristigen Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient, nicht durch die Deklaration als „vorübergehender Gebrauch“ der Mietpreisbremse entzogen werden kann. Damit will die Bundesregierung sicherstellen, dass das Angebot an bezahlbarem Dauerwohnraum nicht weiter durch gewerbliche Kurzzeitkonzepte ausgehöhlt wird. Für Vermieter bedeutet dies, dass sie künftig genauer nachweisen müssen, warum eine Vermietung tatsächlich nur vorübergehend ist, wenn sie Preise oberhalb der regulären Kappungsgrenzen aufrufen wollen.
Das parlamentarische Verfahren und der Zeitplan
Mit dem Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 ist der erste große Schritt getan, doch das Gesetz ist damit noch nicht final in Kraft. Es folgt nun das parlamentarische Verfahren, in dem der Bundestag und der Bundesrat über die Vorlage beraten. In dieser Phase können noch Änderungen an den Details vorgenommen werden – insbesondere die genaue Ausgestaltung der 5-Prozent-Deckelung beim Zeitwert von Möbeln oder die exakten Schwellenwerte bei der Indexmiete könnten noch Gegenstand von Verhandlungen zwischen den Fraktionen sein.
Marktexperten erwarten, dass das Gesetz nach Abschluss der Lesungen im Herbst 2026 final verabschiedet werden könnte. Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies eine Phase der Umstellung. Hausverwaltungen und private Vermieter müssen ihre Vertragsvorlagen prüfen und die Dokumentation ihrer Möblierung aufbereiten, um auf die neuen Offenlegungspflichten vorbereitet zu sein.
Einordnung für Investoren
Für Investoren bedeutet die Mietrechtsreform 2026 eine Zäsur, die das Risikoprofil von Wohnimmobilien in deutschen Metropolen verändert. Jahrelang galt die Möblierung als legitimes Mittel, um die Renditekompression (das Sinken der prozentualen Erträge bei steigenden Kaufpreisen) durch höhere Quadratmeterpreise abzufedern. Diese Strategie wird durch die neue Offenlegungspflicht und die Pauschalierung auf zehn Prozent deutlich erschwert. Investoren müssen nun kalkulieren, ob der administrative Aufwand der detaillierten Zeitwertberechnung und die damit verbundene rechtliche Angreifbarkeit in einem gesunden Verhältnis zum möglichen Mehrertrag stehen.
Besonders bei Indexmietverträgen wird die Planbarkeit der Cashflows – also der tatsächlichen Geldzuflüsse aus der Vermietung – komplexer. Während diese Verträge bisher einen exzellenten Schutz gegen Inflation boten, führt die neue Kappungsregelung dazu, dass Vermieter einen Teil der inflationären Kostensteigerungen, etwa bei Instandhaltungen, selbst tragen müssen, ohne sie vollumfänglich über die Miete refinanzieren zu können. Dennoch bleibt die Indexmiete im Vergleich zur statischen Bestandsmiete attraktiv, da sie auch unter den neuen Regeln eine Dynamik erlaubt, die über der klassischen Kappungsgrenze von 11 oder 15 Prozent in drei Jahren liegen kann.
Das Risiko für Investoren liegt künftig weniger in der Marktvolatilität als vielmehr in der regulatorischen Compliance. Wer die neuen Auskunftspflichten unterschätzt, riskiert Rückforderungen und eine Herabstufung auf das Niveau der Basismiete. Positiv zu bewerten ist hingegen die potenzielle Stabilisierung des sozialen Friedens in angespannten Märkten, was langfristig das politische Risiko noch drastischerer Eingriffe, wie etwa Enteignungsdebatten, mindern könnte. Insgesamt erfordert der Markt 2026 eine deutlich präzisere Bewirtschaftungsstrategie und eine saubere Datenlage über das eigene Portfolio.
Für eine individuelle Bewertung empfiehlt sich die Beratung durch einen qualifizierten Immobilienexperten oder Steuerberater.
